CARA PENGIRAAN KELAYAKAN PINJAMAN BANK

Sebelum anda membeli rumah pastikan anda periksa dahulu kelayakan pinjamanan yang boleh anda mohon. Selain daripada minta nasihat pihak bank anda juga boleh membuat pengiraan sendiri supaya anda dapat merancang nilai rumah yang boleh anda beli dan memudahkan pinjaman anda lulus. Ini adalah langkah-langkah pengiraan pinjaman bank untuk anda:

1- Kira Pendapatan Bersih

2- Kira Had Maksima DSR (Debt Service Ratio)

3- Net Disposable Income (NDI)

4- Kira Kelayakan Komitmen Baru

5- Kira Harga Rumah Maksima

 

#1 KIRA PENDAPATAN BERSIH

  • PENDAPATAN (INCOME) – PENOLAKAN (DEDUCTION) = PENDAPATAN BERSIH (NET INCOME)

 

PENDAPATAN (INCOME)

  • Gaji Tetap
  • Elaun Tetap
  • Elaun tidak tetap*
  • Proxy Income

– Dividen ASB

– Dividen TH

– Sewaan*

– Komisen*

 

*Mungkin tidak diambil pada nilai 100%

[-] PENOLAKAN (DEDUCTION)

  • KWSP/EPF
  • PERKESO/SOCSO
  • Cukai/PCB
  • Zakat

[=] PENDAPATAN BERSIH (NET INCOME)

  • PENDAPATAN – PENOLAKAN = PENDAPATAN BERSIH

 

#2 KIRA HAD MAKSIMA DSR (DEBT SERVICE RATIO)

  • PENDAPATAN BERSIH (NET INCOME) x KADAR PERATUS DSR = HAD MAKSIMA DSR

 

PENDAPATAN – PENOLAKAN = PENDAPATAN BERSIH

 

[x] KADAR PERATUS DSR

  • 40% – 85%
  • Kadar peratusan DSR berbeza antara individu, bergantung kepada

– Bank

– Pendapatan Bersih

HAD MAKSIMA DSR

  • Had maksima DSR ini termasuk

– Komitmen sedia ada

– Komitmen baru

 

#3 NET DISPOSABLE INCOME (NDI)

  • NDI ialah amaun yang bank tetapkan perlu ada pada pemohon sebagai kos sara hidup. Kebanyakan bank ambil NDI pada julat RM 1,000 – RM 1,500, bergantung kepada bank, tempat tinggal dan lain-lain.
  • Kadar peratus DSR akan dipengaruhi oleh NDI, contohnya jika NDI ialah RM1,000:

Gaji Bersih RM 3,000

  • DSR 70% = RM 2,100 – Had maksima DSR asal
  • Baki 30% = RM 900 – tak lepas NDI RM 1,000
  • Adjusted DSR: RM 3000 – RM 1,000 = RM 2,000 – had maksima DSR baru 66.67%

 

#4 KIRA KELAYAKAN KOMITMEN BARU

  • HAD MAKSIMA DSR – KOMITMEN SEDIA ADA = KELAYAKAN KOMITMEN BARU

 

HAD MAKSIMA DSR

  • Had maksima DSR termasuk komitmen sedia dan komitmen baru
  • Perlu ambilkira tentang NDI seperti langkah 3

 

[-] KOMITMEN SEDIA ADA

  • Pembiayaan Peribadi (Personal Loan)
  • Pembiayaan ASB
  • Pembiayaan Kenderaan
  • Kad Kredit
  • Pembiayaan Koperasi
  • ANGKASA
  • Dan lain-lain

 

[=] KELAYAKAN KOMITMEN BARU

  • Kelayakan ansuran bulanan untuk pembiayaan perumahan yang baru

 

#5 KIRA HARGA RUMAH MAKSIMA

  • KELAYAKAN KOMITMEN BARU x PEMALAR (CONSTANT) = HARGA RUMAH MAKSIMA YANG LAYAK DIBIAYAI

 

KELAYAKAN KOMITMEN BARU

  • Kelayakan ansuran bulanan untuk pembiayaan perumahan yang baru

 

[x] PEMALAR

  • 200 dengan andaian berikut:

– Kadar efektif 4.5%

– Tempoh Pembiayaan 35 tahun

 

[=] HARGA RUMAH MAKSIMA YANG LAYAK DIBIAYAI

  • Bagi andaian kasar efektif 4.5% dan tempoh pembiayaan 35 tahun, bagi setiap kelayakan ansuran baru RM 500, harga rumah maksima yang layak ialah RM 100,000.
  • Ansuran RM 500

– Harga rumah RM 100,000

 

#CONTOH 1 (CUKUP NDI)

PENDAPATAN: GAJI (RM 3,000) + ELAUN TETAP (RM 1,000) = RM 4,000

[-] PENOLAKAN: KWSP (RM 240) + SOCSO (RM 20) + ZAKAT (RM 50) = [-] RM 310

#1 PENDAPATAN BERSIH = RM 3,690

 

#2 HAD MAKSIMA DSR

  • 40% x RM 3,690 = RM 1,476
  • 85% x RM 3,690 = RM 3,137

Andaian bank tersebut menggunakan kadar peratus DSR 60%

  • 60% x RM 3,690 = RM 2,214
  • Baki 40% = RM1,476

 

#3 NDI

  • RM 1,000 – CUKUP (rujuk baki 40% melebihi RM1, 000)

 

Komitmen Sedia Ada: Tiada

 

#4 KELAYAKAN KOMITMEN BARU

  • RM 2,214 – 0 = RM 2,214

 

#5 HARGA RUMAH MAKSIMA YANG LAYAK DIBIAYAI

  • RM 2,214 x 200 = RM 442,800

 

#CONTOH 2 (TAK CUKUP NDI)

PENDAPATAN: GAJI (RM 2,000) + ELAUN TETAP (RM 500) = RM 2,500

[-] PENOLAKAN: KWSP (RM 160) + SOCSO (RM 12) + ZAKAT (RM 10) = [-] RM 182

#1 PENDAPATAN BERSIH = RM 2,318

 

#2 HAD MAKSIMA DSR

Andaian bank tersebut menggunakan kadar peratus DSR 60%

  • 60% x RM 2,318 = RM 1,390
  • Baki 40% = RM927

 

#3 NDI

  • RM 1,000 – TAK CUKUP
  • ADJUSTED DSR: RM 2,318 – RM 1,000 = RM 1,318 (56.9% DSR)

 

KOMITMEN SEDIA ADA: Tiada

 

#4 KELAYAKAN KOMITMEN BARU

  • RM 1,318 – 0 = RM 1,318

 

#5 HARGA RUMAH MAKSIMA YANG LAYAK DIBIAYAI

  • RM 1,318 x 200 = RM 263,600 – Gaji RM 2,500

 

 

 

5 PERKARA DIJANGKA BERLAKU DALAM INDUSTRI HARTANAH 2017

#1- TAHUN YANG BAGUS UNTUK MENYEWA

Tahun 2017 akan menyaksikan terdapat rumah baharu akan siap dan ramai pemilik rumah yang menjadi terdesak dalam bersaing untuk mencari penyewa. Apabila rumah sewa lebih banyak daripada penyewa, harga sewa juga akan menjadi rendah. Malahan, ada juga tuan rumah yang menawarkan harga yang lebih rendah darpada apa yang mereka perlu bayar kepada bank. Oleh itu, penyewa diberi kebebasan dalam membuat pilihan dan peluang untuk berunding kadar sewa dengan tuan rumah.

#2- RUMAH MAMPU MILIK AKAN MENJADI TREND TERKINI

Apabila pasaran hartanah naik pada tahun 2010 hingga 2014, pembeli akan berebut untuk memiliki rumah tersebut menyebabkan apa saja yang dijual oleh pemaju laris dijual. Melihat kepada pasaran ekonomi yang baik ketika itu, banyak pemaju membina rumah High End yang berharga lebih RM1 juta sebuah.

Tetapi malangnya apabila rumah-rumah High End ini siap pada 2015 dan 2016, ekonomi tidak lagi sihat seperti sebelum­nya. Akibatnya berlaku lambakan rumah-rumah High End sehinggakan ada projek yang sudah siap dengan CCC (Sijil Kelaya­kan Menduduki) tetapi masih ada unit yang tidak terjual lagi.

Melihat kepada fenomena ini, pemaju akan beralih arah membina lebih banyak rumah mampu milik yang mendapat permintaan tinggi berbanding segmen produk yang lain. Ini ditambah pula dengan galakan daripada kerajaan untuk pemaju membina lebih banyak rumah mampu milik.

#3- SAIZ RUMAH LEBIH KECIL

Apabila pemaju menyediakan rumah mampu milik deng­an harga yang lebih murah, berlakunya tekanan kepada pemaju untuk mengurangkan kos. Salah satu daripada tindakan yang akan diambil oleh pemaju untuk mengurangkan kos dan membuatkan unit-unit mereka lebih mampu milik ialah dengan menawarkan rumah yang kecil.

Sebelum 2009, saiz apartmen yang berukuran 1,100 kaki persegi menjadi kelaziman. Pada tahun 2010-2015, saiz 900 kaki persegi pula sudah boleh diterima oleh pembeli. Tahun 2017 ke atas akan menyaksikan lebih banyak unit yang ditawarkan dengan keluasan antara 700 hingga 900 kaki persegi.

#4- SELATAN GREATER KL LEBIH MENJADI TUMPUAN

Melihat kepada harga harta­nah yang semakin tinggi di Kuala Lumpur, pembeli akan mencari rumah di kawasan lain. Bagi pembeli yang inginkan rumah-rumah bertanah seperti rumah teres, mereka ada pilihan yang banyak di kawasan Selatan Greater KL.

Kawasan Selatan Greater KL ini meliputi selatan lebuhraya SILK dan SKVE seperti di kawasan Kajang, Semenyih, Ba­ngi, Cyberjaya, Salak Tinggi dan Nilai. Banyak projek hartanah di situ akan siap pada tahun 2017.

Kemudahan infrastruktur baharu yang akan siap dan mula dibina akan menarik pembeli untuk memiliki rumah di kawasan Selatan Greater KL. Antara infrastruktur yang akan siap ialah MRT SBK Sungai Buloh-Kajang yang akan siap pada pertengahan 2017 dan MRT SSP Sungai Buloh-Serdang-Putrajaya yang akan siap pada tahun 2022.

#5- PEMINJAM RUMAH PERLU PRIHATIN KEPADA PERUBAHAN KADAR FAEDAH

Semenjak 2009 kadar faedah telah naik dan naik seperti tidak mahu jatuh. Sehinggalah Gabenor Bank Negara Malaysia, Muhammad Ibrahim mengambil alih jawatan tersebut. Perkara pertama yang beliau lakukan menurunkan OPR (Overnight Policy Rate) kepada 3 peratus menyebabkan kadar faedah mula turun sedikit setelah sekian lama.

Tahun 2017 sangat sukar diramal sama ada Bank Negara akan mengubah OPR atau tidak ekoran ketidaktentuan dalam politik negara. Ini telah terbukti berlaku sebelum Pilihan Raya Umum (PRU) ke-13 di mana terdapatnya khabar angin bank pusat akan mengubah OPR, tetapi akhirnya tidak menjadi kenyataan sehinggalah selesai PRU ke-13.

Kredit: AZIZ AHMAD, Utusan Online.

 

PEMBINAAN CATAT PERTUMBUHAN

KUCHING 9 Okt. – Sektor pembinaan negara dijangka mengalami pertumbuhan pantas iaitu 7.4 peratus pada tahun ini kerana memperoleh banyak momentum menerusi aktiviti pembinaan di bawah Rancangan Malaysia Ke-11 (RMK-11).

Menteri Kerja Raya, Datuk Seri Fadillah Yusof berkata, seperti sedia maklum, Malaysia dijangka mencapai status negara maju merangkumi pelbagai dimensi dalam ekonomi, politik, sosial, rohani, psikologi dan budaya di bawah RMK-11 menjelang 2020.

Bagi mencapai matlamat itu, katanya, pembangunan ekonomi di negara ini perlu dibangunkan serentak termasuk kawasan luar bandar di Sarawak dan Sabah.

“Pada 2016, sektor pembinaan berkembang sebanyak lapan pe­ratus hasil manfaat daripada pelaksanaan pelbagai projek kerajaan di bawah RMK-11 termasuk pembinaan berterusan Lebuh Raya Pan Borneo.

“Pertumbuhan itu juga di­sokong oleh permintaan kukuh dalam aktiviti pembinaan oleh sektor swasta dalam kedua-dua subsektor kediaman dan bukan kediaman,” katanya berucap me­rasmikan Sidang Kemuncak Perniagaan dan Pelaburan Sarawak Ke-4: ‘Digital Sarawak, Me­ngu­kuh Pertumbuhan’ anjuran Institut Strategi dan Ke­pimpinan Asia (ASLI) di sini hari ini.

Mengulas lanjut, Fadillah ber­kata, di bawah Teras Strategik Ketujuh RMK-11, tumpuan adalah untuk mengukuhkan infrastruktur dalam menyokong pengembangan ekonomi negara dengan memberi tumpuan kepada membina sistem pengangkutan ber­asaskan keperluan bersepadu.

Katanya, inisiatif perlu memberi tumpuan kepada penyediaan sistem pengangkutan yang lancar dalam meningkatkan perhubu­ngan dan mobiliti rakyat.

Beliau berkata, infrastruktur yang baik adalah asas kemasukan sosial, pengembangan ekonomi dan pertumbuhan, sekali gus memerlukan kementerian secara proaktif membangunkan projek infrastruktur seperti Pembangunan Bersepadu Penapisan dan Petrokimia (RAPID), Transit Ali­ran Massa 3 (MRT 3) dan Lebuh Raya Pan Borneo yang menghubungkan Sabah dan Sarawak.

Dalam pada itu, katanya, kementerian menerusi Jabatan Kerja Raya (JKR) secara aktif melaksanakan teknologi Sistem Binaan Berindustri (IBS) dalam semua projek kerajaan untuk mendapat skor 70 peratus dan 50 peratus bagi sektor swasta.

“Rekod CIDB menunjukkan banyak projek ikonik negara berjaya dibina menggunakan IBS seperti Menara Berkembar Petronas, KL Sentral, Stadium Nasional Bukit Jalil, Menara Kuala Lumpur dan Lapangan Terbang Antarabangsa Kuala Lumpur (KLIA).

“Penggunaan teknologi IBS akan mengurangkan sehingga 50 peratus kebergantungan kepada pekerja asing dan memastikan lebih banyak peluang untuk tenaga kerja di Malaysia.

“Sasaran CITP ialah penggunaan teknologi IBS boleh me­nyumbang dengan menggandakan tahap produktiviti sebanyak 2.5 kali hingga AS$16,500 (RM69,807) bagi setiap pekerja menjelang 2020,” ujarnya.

Kredit: Angelina Sinyang, Utusan Online.

TINGKATKAN PELABURAN DENGAN MELUPUSKAN HARTANAH

Putrajaya: Permodalan Nasional Berhad (PNB) bercadang mempertingkatkan pelaburan luar negaranya lebih kepada pelaburan ekuiti awam dan tidak menolak kemungkinan untuk melupuskan dua hartanahnya di London.

Pengerusi Kumpulan PNB Tan Sri Abdul Wahid Omar berkata, dua hartanah itu ialah Milton & Shire Houses di 1 Silk Street, London EC2 dan Ninety High Holborn di London WC1.

“Selepas lima tahun, PNB meninjau kemungkinan untuk menjual hartanah itu selaras dengan strategi pelaburan kami untuk mencairkan pelaburan apabila mencapai kematangan dan melabur semula hasil jualan untuk pelaburan lain.

“Malah, ia juga peluang terbaik memandangkan terdapat permintaan berterusan hartanah yang baik di United Kingdom walaupun terdapat kebimbangan berhubung Brexit,” katanya pada sesi taklimat bersama media mengenai prestasi PNB bagi suku ketiga 2017 di sini, baru-baru ini.

Sehingga kini, PNB hanya mempunyai 1.9 peratus pendedahan terhadap pelaburan antarabangsa membabitkan pelaburan awam (43 peratus), hartanah (43 peratus) dan tunai (14 peratus) manakala pelaburan domestik kekal tertinggi pada kadar 98.1 peratus.

Abdul Wahid berkata, kesan daripada Brexit menyaksikan peningkatan ketara transaksi hartanah di negara itu dengan transaksi lebih 8 bilion pound Britain pada separuh pertama 2017 berbanding 13.1 bilion pound Britain bagi keseluruhan 2016 berdasarkan statistik laporan hartanah JLL.

Menurutnya, bersandarkan kepada nilai pasaran semasa hartanah itu, PNB dijangka merealisasikan pulangan ketara lebih 20 peratus kadar pulangan dalaman (IRR) setahun yang diraih daripada peningkatan harga, struktur pembiayaan berkesan dan keuntungan daripada tukaran asing.

“Setiap dana diterima daripada penjualan ini akan dilaburkan semula ke dalam pelaburan lain yang memenuhi kriteria ketat PNB,” katanya.

Laporan berhubung cadangan penjualan dua hartanah itu dikeluarkan dalam artikel bertajuk Fire Sale in London Continues! PNB to Flog Half Billion Pound Properties menerusi media sosial sejak Khamis lalu.

Bagaimanapun, Abdul Wahid berkata, terdapat banyak ketidaktepatan dalam artikel itu seperti tarikh pembelian dua hartanah berkenaan dan pembiayaan pembelian yang dimuktamadkan pada suku pertama 2012, bukan pada 2014 seperti didakwa.

Sumber Harian Metro

PELABURAN HARTANAH CABANG PERNIAGAAN

Sambungan..

#3 KONSEP BELI, BAIK PULIH DAN JUAL BALIK

Strategi ini sesuai bagi membeli rumah lelong atau rumah bawah nilai pasaran. Kebanyakan rumah lelong dijual dengan harga murah kerana banyak kerosakan atau terbiar tidak terjaga dan juga akibat daripada faktor bencana alam. Anda boleh menjana keuntungan dengan membeli rumah lelong kemudian baik pulih dahulu kerosakan yang ada dan jual balik dengan harga yang lebih mahal. Konsep ini memerlukan jangka masa yang lama untuk di baik pulih dan jual semula.

 

#4 KONSEP BELI, SIMPAN, DAN DAPATKAN ALIRAN TUNAI POSITIF

Ini adalah strategi yang paling ramai pelabur gunakan dan boleh memberi keuntungan berganda untuk jangka masa panjang. Anda boleh membeli rumah lelong, kemudian sewakan. Sebelum anda menggunakan strategi ini, dinasihatkan supaya anda merangka dahulu pelan tindakan dan buat kajian tentang peningkatan harga hartanah di kawasan tersebut. Dengan ini, anda boleh jual hartanah tersebut pada masa yang sesuai bagi mengelakkan daripada membayar CHKT yang tidak berpatutan. Keuntungan dari hasil sewaan itu akan sentiasa bertambah ke dalam akaun bank anda, jika anda sentiasa memastikan penyewa tidak memberikan masalah kepada anda.

 

Kesimpulannya, anda perlu memastikan matlamat yang ingin anda capai seterusnya pelajari ilmu yang berkaitan dengan hartanah sepert konsep, strategi atau teknik yang dapat membantu anda dalam merealisasikan matlamat anda. Sementara anda masih muda, kumpul dan kawal perbelanjaan anda supaya dapat dibuat modal pelaburan hartanah dan tangguh dahulu segala kehendak anda. Berjimat cermat dalam berbelanja dahulu untuk kesenangan di kemudian hari. Tak kan anda mahu menyewa sampai ke tua dan tidak berkeinginan untuk memiliki rumah sendiri.

4 STRATEGI MEMBUATKAN PELABUR UNTUNG.

PELABURAN HARTANAH CABANG PERNIAGAAN.

Ramai beranggapan bahawa hartanah susah untuk di jadikan sebagai perniagaan dengan keuntungan yang lambat dan prospek yang terhad mengikut nilai rumah yang berbeza. Oleh itu, mereka takut untuk memulakan perniagaan dalam bidag hartanah. Anda perlu tahu bahawa nilai hartanah tidak menurun tetapi akan terus meningkat. Permulaan setiap yang anda lakukan menentukan peluang yang akan anda dapat pada masa hadapan. Strategi apa yang akan anda guna untuk mencapai matlamat dalam pelaburan ini.

Ini adalah strategi yang dapat menjana keuntungan.

1- KONSEP BELI DAN JUAL

2- KONSEP BELI, SIMPAN DAN JUAL

3- KONSEP BELI, BAIK PULIH, DAN JUAL BALIK

4- KONSEP BELI, SIMPAN, DAN DAPATKAN ALIRAN TUNAI POSITIF

 

#1 KONSEP BELI DAN JUAL

Cara ini adalah strategi yang selalu pelabur gunakan iaitu mencari hartanah dengan harga yang berpatutan (harga murah) kemudian jual semula hartanah dengan harga pasaran yang semakin meningkat dari semasa ke semasa. Ini adalah cara mudah untuk anda faham:

  • Cari rumah lelong yangmengikut bajet yang anda tetapkan kerana rumah lelong terkenal dengan jualan harga yang cukup rendah dan anda boleh menjualnya semula dengan harga semasa. Perlu di ingatkan jika anda ingin membeli hartanah lelong pastikan anda mempelajari dahulu ilmu tentang hartanah lelong (termasuk cara pengiraan CHKT) supaya anda tidak mengalami kerugian.
  • Selain itu, anda boleh membeli rumah yang sedang dalam pembinaan (underconstruction­). Kebiasaannya, pemaju akan jual pada harga bawah nilai pasaran. Anda beli dahulu, kemudian jual rumah bila sudah siap dibina dan dapat kunci rumah.

 

#2 KONSEP BELI, SIMPAN, DAN JUAL

Seperti sedia maklum harga tanah akan terus meningkat dari masa ke semasa. Oleh itu, anda cari dan beli hartanah dengan harga semasa (atau bawah harga pasaran), dan simpan dalam jangka masa tertentu. Kemudian, jual balik hartanah tersebut untuk menjana keuntungan. Anda boleh gunakan strategi ini tetapi perlu buat kajian terlebih dahulu.

Sama ada hartanah yang anda beli ada potensi untuk naik harga ataupun tidak. Contohnya, akan ada ataupun tidak pembangunan baru (seperti LRT, MRT atau stesen pengangkutan awam yang lain) di kawasan tersebut. Ini adalah salah satu sebab sesebuah harga hartanah meningkat. Anda juga boleh belajar ilmu CHKT kerana ada cukai yang anda perlu bayar dalam tempoh jual balik hartanah yang dibeli.

 

bersambung..