Kajang | Ejen Hartanah Bandar Baru Bangi, Bandar Bukit Mahkota, Cheras, Kajang, Putrajaya, Seri Kembangan, Nilai, Semenyih, Puchong, Kuala Lumpur, Sepang, Salak Tinggi, Putra Height

Perlaksanaan GST :Harga Rumah akan naik pada tahun 2015?

September 14, 2014 by admin Leave a Comment

RAMAI berpendapat, rumah dibina terlalu mahal harganya sehingga mereka yang berpendapatan rendah dan sederhana tidak berkemampuan memiliki kediaman sendiri.

Tidak keterlaluan jika dikatakan sebenarnya banyak faktor penyebab kepada kenaikan harga rumah. Justeru Sinar Harian, mengupas punca harga rumah menjadi mahal dan mengapa ia berlaku?

Adakah penyelesaian bagi mengatasi kenaikan harga rumah terutama menjelang pelaksanaan cukai barangan dan perkhidmatan (GST) tahun depan, memandangkan terdapat khabar mengatakan pemaju bakal menaikkan lagi harga rumah tahun depan.

Permintaan tinggi di bandar, pemaju lebih minat bina rumah RM1 juta

Berdasarkan Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH), permintaan tinggi terutama di kawasan bandar adalah pendorong utama kenaikan harga rumah.

Kira-kira 70 peratus penduduk tertumpu di bandar-bandar utama yang merupakan pusat tumpuan aktiviti ekonomi. Bilangan penduduk pula bertambah disebabkan migrasi untuk mendapatkan pekerjaan.

“Pembangunan kawasan bandar utama menjadi padat. Permintaan terhadap tempat kediaman pula melebihi penawaran. Berikutan penawaran yang terhad dan persaingan mendapatkan kediaman yang diingini, menjadi faktor yang mendorong harga meningkat secara tidak langsung.

“Oleh kerana harga tanah sudah meningkat, trend harga rumah juga turut meningkat. Disebabkan berlakunya kekurangan dalam penawaran tanah untuk dibangunkan sebagai kawasan kediaman,” kata jabatan tersebut.

Menurut laporan JPPH, Kuala Lumpur menunjukkan peningkatan lebih dua kali ganda pada suku pertama 2014 dalam unit baharu dilancarkan pada harga dalam lingkungan RM500,000 sehingga RM1 Juta.

Berdasarkan rekod terdapat pertambahan daripada 264 unit pada suku keempat 2013 kepada 684 unit pada suku pertama 2014.

“Ini menunjukkan pemaju lebih cenderung membina rumah-rumah berharga tinggi, iaitu RM500,000 ke atas. Manakala di Selangor menunjukkan penurunan sebanyak 28.3 peratus pada suku pertama 2014 berbanding suku keempat 2013.

“Bagaimanapun, Johor menunjukkan peningkatan drastik di mana pada suku keempat 2013 terdapat hanya 16 unit baharu dilancarkan meningkat kepada 396 unit pada suku pertama 2014.

“Di Kuala Lumpur dengan keadaan populasi yang padat masih terdapat permintaan dari kalangan pembeli tempatan yang mampu untuk memiliki harta harga yang sedemikian,” kata jabatan itu.

Menurut JPPH, Johor Bahru menunjukkan peningkatan drastik dalam permintaan melebihi RM1 juta kerana dipengaruhi pembeli warga asing di Iskandar Malaysia.

Sementara itu, Pengurus PropertyGuru Malaysia, Gerard Kho berpendapat, pemaju lebih gemar membina rumah berharga lebih RM1 juta seperti kondominium, adalah kerana keluasan tanah yang tidak sesuai untuk pembinaan rumah teres. Jadi kondominium adalah pilihan tepat.

“Tambahan pula, masyarakat di kawasan bandar mungkin lebih suka memilih kediaman seperti kondominium disebabkan pilihan gaya hidup dan perkhidmatan yang ditawarkan kawasan kediaman seperti faktor keselamatan yang lebih terjamin.

“Kedudukan kediaman dengan tempat kerja yang mungkin mengambil masa perjalanan kurang 15 minit juga menjadi faktor utama pembeli gemar memiliki kondominium,” katanya.

Dalam pada itu, laporan sama turut menyaksikan pengurangan bilangan rumah baharu dilancarkan ke dalam pasaran sebanyak 38.8 peratus daripada 10,831 unit yang direkodkan pada suku sebelumnya kepada 6,631 unit.

Mengikut jenis harta tanah, pangsapuri khidmat terus menguasai pasaran perumahan baharu dengan 2,441 unit dilancarkan daripada keseluruhan jumlah dalam negara, diikuti teres 2,399 unit. Teres setingkat pula membentuk 1,053 unit, manakala teres 2-3 tingkat membentuk 1,346 unit. Unit berkelompok dan rumah berkembar 2-3 tingkat, masing-masing membentuk 626 unit dan 439 unit.

Mengikut negeri, Kuala Lumpur, Selangor dan Johor memiliki bilangan unit rumah baharu dilancar tertinggi pada tempoh kajian yang menyumbang 63.2 peratus (4,191 unit) syer pasaran negara.

Kuala Lumpur menawarkan 1,844 unit rumah baru manakala Selangor dan Johor, masing-masing menawarkan 1,207 unit dan 1,140 unit.

Harga tanah pengaruhi harga rumah

Tidak dinafikan nilai harga tanah merupakan faktor utama yang mendorong penentuan sesebuah harga kediaman.

Ia melibatkan kos tanah, binaan, prasarana seperti sistem perparitan, jalan masuk dan penyediaan tapak. Selain itu, fi ikhtisas melibatkan khidmat profesional seperti arkitek, juruukur dan jurutera dalam sesuatu pembinaan dan sumbangan kepada pihak berkuasa tempatan, Tenaga Nasional Berhad (TNB), Telekom dan Syarikat Air turut mempengaruhi harga kediaman.

Gerard berkata, harga rumah ditentukan mengikut harga pasaran semasa, walaupun pemaju membeli tanah dua atau tiga tahun lebih awal sebelum kawasan tersebut dibangunkan.

“Tanah tersebut kemudian digunakan untuk pembangunan kawasan kediaman.

Tanah dan bangunan yang sudah dibina merupakan kos yang akan dicaj oleh pemaju. Ia termasuk caj yang perlu dibayar pemaju ke atas kos bahan binaan.

“Setiap tahun kos bahan binaan dan tenaga buruh terus meningkat. Ia juga penyumbang kepada kenaikan harga rumah.

“Sudah pasti pemaju juga mahu mengaut keuntungan dan meletakkan margin pada jumlah tertentu. Semua faktor ini merujuk kepada penentuan harga rumah,” katanya.

Mengambil contoh kawasan perumahan di Lembah Klang. Gerard berkata, nilai hartanah sememangnya tinggi. Apatah lagi pembeli selalunya akan mencari kediaman sekitar lingkungan 20 hingga 30 kilometer dari tempat kerja.

“Ini juga menyumbang kepada faktor penentuan harga rumah yang mahal di Lembah Klang, Walaupun terdapat pemaju membina perumahan luar dari lingkungan ini, mereka (pemaju) tetap akan kembali melaksanakan projek-projek perumahan di kawasan Lembah Klang kerana permintaan yang tinggi, kerana itu harga rumah di Lembah Klang terus meningkat,” katanya.

Menurut Gerard, spekulator juga turut memainkan peranan dalam penentuan harga rumah.

“Sebagai contoh, pemilik yang membeli kediaman di projek perumahan fasa pertama (RM300,000) sudah tentu akan melihat harga yang berbeza dengan rumah yang dibina di fasa kedua. Pastinya harga rumah di fasa kedua lebih tinggi berbanding fasa pertama.

Boleh jadi ia akan mencecah sehingga RM500,000 sebagai contoh. “Ketika ini, pemilik kediaman di fasa pertama mengambil kesempatan dengan menjual rumah mengikut harga rumah yang dibina di fasa kedua. Bahkan mereka boleh menjual lebih dari harga pasaran. Walaupun pemilik dan bakal pembeli masih boleh berunding tentang harga, tetapi pemilik asal akan dapat mengaut keuntungan hasil daripada jualan rumah. Golongan seperti ini juga penyumbang kepada kenaikan harga rumah,” katanya.

Bagi Gerard, harga rumah hanya boleh dikawal mengikut keperluan dan permintaan. Jika permintaan tinggi maka harga rumah turut meningkat.

Harga bahan mentah naik 10 peratus, kenaikan paling tinggi

Berkuat kuasa 1 Mei tahun ini, semua harga bagi bahan binaan utama meningkat sehingga 10 peratus.

Kos pembikinan, pengangkutan, kenaikan bahan api dan bermacammacam kenaikan kos berkaitan semuanya menyumbang kepada kenaikan harga bahan binaan ini. Kenaikan pula berlaku saban tahun. Adakala dua kali dalam tempoh 12 bulan, dan ia berlaku tanpa notis.

Pembekal pula tiada pilihan selain menaikkan harga bahan binaan kerana mereka juga perlu menanggung kos terbabit.

Presiden Persatuan Kontraktor Bumiputera Kelas ‘F’ Malaysia (Perkobf Malaysia), Tukiman Radion berkata, kenaikan itu difahamkan adalah yang tertinggi sejak 2007.

“Bahan binaan utama termasuk besi, simen, pasir dan batu konkrit. Kenaikan melibatkan semua projek-projek di seluruh negara, namun bagi projek perumahan di kawasan pedalaman atau luar bandar, kosnya lebih tinggi berbanding di kawasan bandar
kerana kos pengangkutan dan penghantaran yang perlu ditanggung pembekal.

“Pada 2008, harga simen ketika itu RM8.50 satu beg. Kemudian naik sehingga 100 peratus dan mencecah RM16. Harga simen pula saban tahun meningkat. Harga besi kini RM2,000 tapi pernah mencecah sehingga RM4,000 pada 2008,” katanya.

Katanya kenaikan yang mendadak ini turut menjejaskan pendapatan syarikat-syarikat kontraktor dan pemaju yang terpaksa menghentikan kerja-kerja pembinaan dan mengambil keputusan untuk tidak meneruskan projek kerana melebihi bajet diluluskan.

Rumah teres RM1 juta menjelang 2020?

Dari jangkaan dalam prospek jangka panjang, harta tanah kediaman akan terus meningkat pada masa akan datang.

Menurut JPPH, adalah tidak menghairankan menjelang 2020 rumah teres akan mencecah RM1 juta. Bahkan di lokasi panas, rumah sedemikian telah pun mencapai harga RM1 juta.

“Seiring dengan perkembangan masa dan senario serantau, rumah–rumah kediaman akan meningkat dari segi harga disebabkan harga bahan binaan yang meningkat dan kekurangan penawaran tanah di bandar utama seperti Lembah Klang khususnya
Kuala Lumpur dan sekitarnya.

“Kenaikan harga rumah tidak dapat dielakkan dan prospek harta tanah berkenaan akan terus meningkat seiring dengan langkah kerajaan menjadikan Malaysia negara berpendapatan tinggi menjelang 2020,” katanya.

Katanya, isu kenaikan harga rumah dilihat sebagai senario yang lumrah dan berlaku di mana-mana negara sedang membangun. Di Malaysia, seperti dalam rekod-rekod yang lalu, kadar kenaikan harga rumah akan berbeza mengikut lokasi dan kawasan ‘panas’ yang menjadi pilihan pembeli dan pelabur.

Sektor harta tanah merupakan sektor penting dalam pertumbuhan ekonomi negara. Kenaikan harga pada kadar yang biasa adalah sihat kerana ia membantu pertumbuhan industri harta tanah. Apa yang perlu dibendung adalah kenaikan harga yang mendadak.

GST tidak jejas harga rumah

Pengenalan GST akan menyebabkan kesan ‘one-off’ sekali sahaja ke atas kenaikan harga rumah di pasaran.

Menurut JPPH, walaupun sektor kediaman tidak dikenakan GST, namun sektor-sektor lain yang menyumbang kepada kediaman dikenakan GST seperti bahan binaan, Fi profesional dan lain-lain.

“Ini akan memberi sedikit impak kepada harga rumah di masa hadapan. Pelaksanaan GST dijangkakan akan mempengaruhi harga rumah disebabkan GST akan dikenakan ke atas bahan binaan dan industri pembinaan walaupun pembelian rumah kediaman dikecualikan dari GST.

Sementara itu, rata-rata pemaju melahirkan rasa kebimbangan terhadap pelaksanaan cukai barangan dan perkhidmatan (GST) April depan yang dikatakan bakal meningkatkan lagi harga rumah.

Bagi Tukiman yang sudah menghadiri beberapa sesi taklimat mengenai GST bersama Kastam. GST tidak menaikkan harga rumah.

“Ketika ini, setiap barangan dikenakan cukai berbeza. Tetapi sebaik GST dilaksanakan kesemua cukai tersebut menjadi satu. Bahkan setiap pembekal, pengedar dan peruncit boleh mendapat rebat. Ini bermakna, tiada sebab mengapa cukai tersebut perlu dipindahkan kepada pembeli.

“Bagaimanapun cukai tersebut tidak tertakluk kepada projek perumahan individu atau persendirian. Di mana pemilik rumah harus membayar GST kepada pemaju,” katanya yang menyokong penuh pelaksanaan GST.

kredit : Sinar Harian

Malaysia housing market may be peaking

August 31, 2014 by admin Leave a Comment

KUALA LUMPUR: Moody’s Investors Service expects an uptick in non-performing loans (NPLs), particularly in the household segment, in the South-East Asian banking system.

Moody’s assistant vice president and analyst Simon Chen said on Thursday that in Asean, the Malaysian and Thai banking systems were the most exposed to increased asset-quality pressure in the household segment when rates rise.

“This is primarily because the ability of households in these countries to service their debt in a rising interest-rate environment will be negatively affected by consumers’ high leverage at a time when the housing market in Malaysia may be peaking and Thailand faces elevated political risk,” he said in reference to Moody’s just-released report “Rising household leverage poses risks to Asean banks as the economic cycle shifts”.

Moody’s said the long positive credit cycle that has benefited banks in Asean might be on the verge of peaking. These would pose challenges for the lenders as pockets of asset-quality risk emerge due to tighter global monetary conditions.

“Our central scenario is that banking systems in Asean will be broadly resilient to the financial impact of a shift in interest rates, but we expect an uptick in NPLs, particularly in the household segment,” said Chen.

Moody’s report showed household debt has risen significantly in Asean in the past several years, with growth in bank loans to households outpacing loan growth to other borrowers.

Household leverage as a percentage of GDP was at historically high levels in Malaysia (A3 positive) (87% at end-2013) and Thailand (Baa1 stable) (82% at end-2013), and close to its five-year high in Singapore (Aaa stable) (75% at end-2013).

Although household debt has also risen significantly in Indonesia (Baa3 stable) and the Philippines (Baa3 positive), the growth in these countries was from a low base.

However, the report pointed out Asean bank asset-quality risk from residential property price corrections was mitigated by legal frameworks that support bank creditors.

Unlike in the US, banks in Asean have legal recourse to the borrowers on their debt obligations, beyond the underlying property assets mortgaged to the banks.

This feature provides greater creditor protection to banks, removes the incentive for borrowers to default on their mortgage obligations, and alleviates risks that housing NPLs will spike when property prices fall significantly.

Additionally, Moody’s report notes that Asean banks have responded to regulatory measures aimed at curbing further increases in excessive household leverage.

Banks in Thailand, Malaysia, and Singapore had tightened their underwriting standards on household loans, which was positive for banks’ asset quality over the longer term.

The banks also have strong buffers to withstand asset-quality shocks in the household segment, Moody’s said.

– See more at: http://www.property-lovers.com/malaysia-housing-market-may-be-peaking/#sthash.tzS32LYT.dpuf

Malaysia’s property market 2014 status

August 31, 2014 by admin Leave a Comment

House prices in Malaysia continue to rise, albeit at a slower pace following anti-speculation measures.

In the first quarter of 2014, Malaysia’s nationwide house prices rose by 8% (4.35% inflation-adjusted) from the same period last year, to MYR276,668 (US$86,027), the lowest year-on-year growth since Q4 2010, based on figures from the Valuation and Property Services Department (JPPH). In a quarterly basis, house prices increased 1.65% (0.73% inflation-adjusted) in Q1 2014.

By property type:

For terraced houses, the average price rose by 8.2% (4.4% inflation-adjusted) during the year to Q1 2014
For high-rise residential properties, the average price surged 9.1% (5.3% inflation-adjusted)
For detached houses, the average price rose by 8% (4.3% inflation-adjusted)
For semi-detached houses, the average price increased 6.6% (2.9% inflation-adjusted)

Malaysia’s residential construction activity is now declining. In Q4 2013, residential building plan approvals were down by 13.5% y-o-y to 33,859. Likewise, housing starts also dropped 13.6% and completions plunged by 15.8% over the same period.

Newly launched residential units totaled 48,617 in 2013. The total housing stock stood at 4,725,109 units by end-2013.

Property demand indicators were mixed. The total value of residential property transactions rose by 6.3% to MYR72.06 billion (US$22.4 billion) in 2013 from a year earlier, according to JPPH. However, the total volume of residential property transactions fell by 9.7% to 246,225 over the same period.

Recent anti-speculation measures are expected to continue to impact transactions volumes. But property prices in upcoming areas/hotspots are expected to continue rising, partly because the market overhang has diminished according to Knight Frank.

The Malaysian economy is expected to expand by a robust 5.2% this year, from an average real GDP growth rate of 5.7% from 2010 to 2013.

House prices still below Asian crisis levels

Malaysia house prices bu state

Amazingly, house prices in Malaysia are still below pre-Asian Crisis 1997 levels. They rose rapidly in the early 1990s in two particularly dramatic surges – in 1991 house prices rose 25.5% (20.3% in real terms), and in 1995 they rose 18.4% (14.4% in real terms).

After the Asian Crisis, prices of luxury detached Kuala Lumpur houses then slumped 39% between 1997 and 1999. However, Kuala Lumpur´s house prices since then have significantly outperformed the rest of the country, especially after the economic downturn of 2008-2009, when the property market was revitalized with the help of the Greater Kuala Lumpur Plan, targeting developing key locations, including the latest “The MRT Project”.

The 2013 prices rises, with Kuala Lumpur´s house price index rising by 14.4% (nominal), shows that Kuala Lumpur retains its status as a market leader. Kuala Lumpur´s housing market is now red-hot, with strong price rises.

In 2012 Kuala Lumpur house prices rose 11.1% (9.3% in real terms)

2011: up 12.2% (8.7% in real terms)
2010: up 12.2% (10.3% in real terms)
2009: up 2.5% (-3.1% in real terms)
2008: up 4.5% (-0.7% in real terms)
2007: up 7.9% (5.8% in real terms)
2006: up 5.3% (1.6% in real terms)
2005: up 6.5% (3.4% in real terms)

In contrast national price rises have been more muted. Before this year´s 10.7% national price rise (7.78% nominal) the following price rises were seen:

In 2012 the national Malaysian house price index rose 11.8% (9.9% in real terms).

2011: up 9.9% (6.5% in real terms)
2010: up 6.7% (4.9% in real terms)
2009: up 1.5% (0.9% in real terms)
2008: up 4.7% (a fall of 0.7% in real terms)
2007: up 5.3% (3.2% in real terms)
2006: up 1.9% (a fall of 1.7% in real terms)
2005: up 2.4% (a fall of 0.6% in real terms).

By property type, nationally, during the year to Q3 2013:

The average price of terraced houses rose by 7.8% y-o-y to MYR 238,337 (US$ 72,697).
The average price of detached houses increased 15.1% y-o-y to MYR 458,858 (US$ 139,960).
The average price of semi-detached houses rose by 14.7% to MYR 421,622 (US$ 128,602).
The high-rise price index soared 13.7%, to an average price of MYR 248,567 (US$75,817).

Low interest rates are encouraging mortgage borrowing

The average lending rate fell to 4.56% in December 2013, significantly below historic rates. The Overnight Policy Rate (OPR) is at 3%. This is despite the base lending rate (BLR) being raised in December 2011 to 6.53%, where it remains.

Malaysia lending rates

These low interest rates explain why, despite many curbs, mortgage lending is still surging in Malaysia. In July 2013, Bank Negara Malaysia (BNM) introduced new policies to reinforce responsible lending practices.

The new maximum home loan period was reduced to 35 years, from the previous period of 45 years.
The maximum personal loan period was shortened to 10 years from 35 years.
Pre-approved financing products are no longer possible.

Aside from these three new policies, the BNM introduced stricter lending guidelines on January 1, 2012, requiring mortgage eligibility assessments to be based on net income, considering:

Statutory deductions for tax;
Employees Provident Fund (EPF) contributions, and;
All other debt obligations.

Yet despite all this, outstanding housing loans in Malaysia increased by 10.7% in 2013 to MYR 271.2 billion (US$ 82.7 billion), about 27.3% of GDP.

Malaysia housing loans

To make home-buying possible for people on low and medium incomes and young people, in July 2011 the Malaysia People’s Housing (PR1MA) Bill 2011 was launched. Developers are as a result switching from high-end developments to mid-range ones to lure first time buyers with easier financing and reduced stamp duty for houses below MYR 400,000. Borrowers with monthly income up to MYR 7,000 per month qualify for the scheme.

Kelebihan Melantik Agen Hartanah

April 9, 2014 by admin 9 Comments

Ramai yang tidak mengetahui apa gunanya seorang ejen jika berurusan soal hartanah. Mereka sering menganggap jika melantik ejen hartanah mereka akan dikenakan bayaran lebih. Inilah mentaliti yang perlu kita kikis dalam masyarakat kita hari ini.

Hakikat sebenarnya pasaran hartanah ini adalah rumit jika seseorang itu tidak mempunyai pengetahuan dan pengalaman. Kebaikan mendapatkan ejen hartanah akan menjadikan proses jual-beli lebih mudah dan mengurangkan tekanan. Di bawah adalah garis panduan yang menyenaraikan kebaikan menggunakan ejen hartanah:-

1. Pengetahuan dan kemahiran

Dalam bidang kerjaya ejen hartanah ini, amatlah penting untuk anda mempunyai banyak pengetahuan terutamanya mengenai hartanah yang hendak anda jual. Bagi ejen yang sudah lama dalam bidang ini, mereka tidak perlu risau lagi. Akan tetapi, jika anda seorang ejen baru hendak memulakan perniagaan dalam urus niaga hartanah ini, anda harus bijak mengutip pengalaman dan pengetahuan dari mereka yang sudah lama di bidang ini.

Membeli rumah adalah lebih dari sekadar menawarkan harga. Seorang ejen perlu berpengetahuan tentang komuniti, kejiranan, sekolah, sistem jalan, hospital, membeli-belah, lokasi pasaraya dan sebagainya. Hal ini bagi memastikan hartanah yang hendak dijual itu menjadi rebutan ramai pihak. Maka dengan ini, hartanah anda mudah terjual.

2. Penjimat masa.

Masa itu emas. Pengguna yang bijak akan menggunakan masa itu dengan sebaik mungkin. Mereka tidak akan mensia-siakan masa itu dengan perkara-perkara yang tidak berfaedah. Sekiranya anda mahu menjual atau membeli rumah, anda tidak perlu membazir masa anda ke sana dan ke mari mencari hartanah yang sesuai. Serahkan sahaja semua tugas-tugas itu kepada ejen.

Seorang ejen boleh menguruskan jadual lawatan pembeli berpotensi termasuk membantu menunjukkan contoh-contoh hartanah yang dimiliki. Pembeli cuma perlu menyatakan jenis hartanah yang bagaimana mahu dibeli dan membuat pilihan melalui senarai yang diberikan oleh ejen.

Sebagai ejen, mereka turut menguruskan sesi lawatan dengan mendapatkan hartanah yang sesuai dengan kriteria yang diingini. Hal ini dapat menjimatkan masa daripada melihat rumah yang tidak menepati kriteria. Dan masa yang ada itu anda boleh isikannya dengan urusan lain.

3. Pembantu harga jual beli

Seandainya, anda ingin membeli sesuatu hartanah yang tidak menggunakan ejen. Kebarangkalian anda akan ditipu berkaitan dengan harga sangatlah tinggi. Apatah lagi jika penjual itu tahu yang anda tidak pernah berurusan soal jual-beli hartanah. Penjual boleh sahaja meletakkan harga yang tinggi semahu-mahunya.

Jadi di sini, jalan pintas untuk mengelakkan anda di tipu dalm soal jual-beli hartanah ini adalah dengan menggunakan khidmat ejen yang berdaftar. Seorang ejen hartanah akan mengetahui sama ada rumah yang mahu dibeli itu berbaloi dengan harganya atau pun tidak.

Mereka akan melihat kepada aspek permintaan dan tawaran, keadaan pasaran terkini, lokasi, jenis rumah seperti adakah bilangan bilik sesuai dengan harga tawaran. Semua ini akan diselidiki dan dibandingkan dengan harga yang ditawarkan.

Di samping itu mereka juga boleh membuat rundingan harga yang boleh menjimatkan ribuan ringgit. Ejen mempunyai akses kepada maklumat seperti nilai rumah di kawasan itu, purata harga jualan dan berapa hari sesuatu hartanah itu sudah berada di pasaran untuk dijual.

Semua ini harus diambil kira dalam proses rundingan harga. Jangan mudah terpedaya dengan harga yang ditawarkan. Seeloknya, anda sebagai pembeli harus tahu di tahap mana kemampuan anda untuk memiliki sesuatu hartanah itu.

4. Hubungan penting

Jika anda rakyat biasa yang ingin membeli sesuatu hartanah dan tidak mengenali pihak yang tertentu dalam menguruskan jual-beli hartanah ini, saya tegaskan sekali lagi anda wajib mempunyai seorang ejen hartanah. Jangan anda fikir semua ejen akan memakan wang anda. Ini kerana ejen berdaftar ada kadar komisen yang patut diterimanya dalam sesuatu jualan. Melainkan jika anda berurusan dengan ejen hartanah haram.

Seorang ejen boleh mengesyorkan pihak yang pakar seperti pemeriksa rumah, syarikat kewangan, peguam yang baik dan sebagainya kepada anda. Anda hanya tinggal menyetujui atau pun tidak sahaja. Sehubungan itu, ejen-ejen hartanah ini juga mempunyai hubungan dan rangkaian yang baik serta boleh memberi pelbagai pilihan yang boleh dipilih dengan bijak. Jadi tidak ada ruginya di sini jika anda menggunakan khidmat seseorang ejen. Malah, saya rasa banyak keuntungannya buat anda.

5. Pengurusan dokumen

Dalam urus niaga hartanah ini banyak melibatkan pengurusan dokumen penting pindah hak milik. Jadi urusannya sudah pasti merumitkan. Hanya mereka yang pakar dan biasa melakukannya sahaja boleh menguruskannya dengan baik. Dokumen pembelian biasanya menjangkau lebih sepuluh muka surat. Ianya bermula daripada keputusan pemilik menjual rumah sehingga masa penyerahan kunci kepada pemilik baru. Setiap proses perlu direkodkan secara rasmi menggunakan pelbagai jenis borang hartanah.

Seorang ejen hartanah mempunyai pengetahuan berkenaan dokumen yang diperlukan dan boleh menyediakan semuanya dengan teliti dan betul. Jadi pembeli dan penjual tidak perlu bimbang akan urus niaga mereka. Cuma yang perlu anda perhatikan adalah pemilihan ejen. Kerana ini akan melibatkan keseruluhan proses jual beli hartanah anda.

6. Sokongan

Seorang ejen hartanah memainkan peranan yang sangat penting dalam jual-beli hartanah. Dengan mendapatkan seorang ejen hartanah, anda boleh menjimatkan masa, duit dan mengurangkan banyak tekanan. Kepada mereka yang mahu melibatkan diri dalam perniagaan jual-beli hartanah, ejen yang berkualiti adalah satu kewajipan.

Tips Memilih Hartanah

April 9, 2014 by admin 4 Comments

Lokasi

Lokasi akan menentukan harga, risiko dan pulangan. Antara kawasan strategik bagi pelaburan hartanah adalah di kawasan yang berdekatan dengan kawasan industri serta kawasan yang mempunyai institusi pengajian tinggi seperti universiti atau kolej universiti. Sebuah rumah kos sederhana atau murah akan lebih menjadi rebutan berbanding rumah kos tinggi, kerana semestinya individu yang ingin menyewa rumah terbabit juga mahu menyimpan sedikit untuk masa depan mereka.

Falsafah Pemaju

Adakah pemaju mempunyai rekod dalam menghasilkan produk berkualiti ? Jika mereka sedang menjalankan projek baru dan anda berminat dengan projek tersebut, lakukan sedikit kerja kajian mengenai projek-projek mereka yang lalu. Jangan terpengaruh dengan nama besar. Kerap kali terjadi projek besar dengan nama syarikat yang besar menghasilkan produk yang boleh dikategorikan sebagai projek kangkung. Jadi kata kunci di sini adalah: lakukan sedikit kajian. Cari pemaju yang berkaliber dan menepati masa dalam menyiapkan projek.

Pengurusan

Apa tahap pengawasan yang akan disediakan oleh pihak pengurusan pembangunan? Jika rumah yang anda beli merupakan rumah kondominium, atau di apartment, adakah pihak pemaju sentiasa mengawal selia kawasan terbabit. Sebelum anda beli, tanya atau dapatkan sedikit maklumat berkaitan rumah tersebut dengan jiran tetangga (jika hartanah tersebut telah lama dibina).

Prospek Masa Depan

Jika anda mendapatkan hartanah sebagai pelaburan untuk masa depan, sekurang-kurangnya anda perlu tahu berapakah jumlah keuntungan yang boleh diberikan oleh hartanah ini kepada anda dalam tempoh tertentu. Jadi, anda perlu selalu membuat kajian tentang kadar sewaan yang menguntungkan, setidak-tidaknya mampu untuk dibuat bayaran balik bagi kos beli dan selenggara hartanah terbabit.

Praktikaliti, Rekaan serta Kegunaan

Ada pemaju yang mendirikan kediaman mewah, tetapi kediaman tersebut tidak mampu untuk menampung keperluan keluarga yang mempunyai ramai ahli, sebagai contoh ibu bapa dengan 5 orang anak kecil. Mereka kaya, manakal rumah tersebut juga berstatus mewah. Namun, atas dasar rumah yang ditawarkan itu tidak praktikal bagi keluarga mereka yang ramai, mereka tidak jadi untuk mendapatkan rumah terbabit. Jadi, selain daripada rekaan yang bagus, hartanah yang anda inginkan perlulah mempunyai praktikaliti serta kegunaannya yang tersendiri.

Perbandingan harga produk setanding

Jika anda mampu, cuba buat perbandingan untuk hartanah di kawasan tersebut pada masa lalu dari segi harga per meter persegi dan apresiasi modal. Dari sini, anda akan tahu adakah pelaburan hartanah yang anda lakukan berbaloi atau tidak.

Perhubungan serta Keselesaan

Hartanah yang mempunyai nilai yang tinggi adalah yang berada di kawasan kejiranan, mempunyai akses terhadap sekolah, mempunyai kompleks beli belah ataupun kedai-kedai yang menjual keperluan harian, berdekatan dengan tempat kerja serta dekat dengan tempat rekreasi. Namun, sekiranya kemudahan-kemudahan ini tidak dapat dihubungkan dengan baik menerusi sistem pengangkutan yang menyeluruh, kawasan tersebut boleh dikatakan kurang kualiti untuk pelaburan hartanah. Satu kajian di Singapura menunjukkan bahawa hartanah yang terletak berdekatan dengan stesen LRT (Light Rapid Transit) mempunyai pasaran serta harga yang tinggi. Jadi, jangan abaikan aspek pengangkutan dan perhubungan jika anda mahukan pulangan pelaburan hartanah yang baik.

Keselamatan

Jika anda mahu terlibat dalam pelaburan hartanah yang berbaloi, cari kawasan yang mempunyai kadar jenayah yang rendah. Kadar janayah yang rendah dapat menimbulkan keselesaan serta ketenangan di kalangan penghuninya. Seterusnya meningkat nilai kawasan terbabit untuk pelaburan hartanah.

Tips Membeli Rumah Subsale (Part 1)

April 6, 2014 by admin 3 Comments

Saya ingin berkongsi beberapa tips dalam membuat pilihan bagi mendapatkan rumah idaman melalui pembelian rumah Subsale. Istilah ‘Subsale’ lebih mudah dikenali sebagai ‘membeli rumah daripada tangan orang lain’.
Antara kelebihan rumah subsale adalah rumah telah siap sedia untuk diduduki, rumah dibeli sebagaimana keadaan yang dilihat, segala hutang-hutang berkaitan akan diselesaikan oleh pemilik lama, lokasi yang sedia ada strategik dan lain-lain.(akan diterangkan lebih detail dalam Bab lain).

Antara pertimbangan yang perlu diambil kira sebelum membeli rumah Subsale adalah:

1. Mempunyai Deposit 10% daripada harga rumah.

Pengalaman saya dalam menjual rumah subsale adalah pembeli daripada golongan muda menghadapi masalah dalam penyediaan 10% deposit daripada harga rumah. Misalnya, rumah yang ingin dibeli adalah daripada jenis apartment bernilai RM200k. Pembeli mesti mempunyai RM20,000 (10% daripada RM200k) yang akan dibayar 3% semasa booking dan 7% semasa menandatangani Surat Perjanjian Jual Beli. Pembayaran ini perlu diselesaikan dalam tempoh 14-21 hari bekerja.

Ada yang bertanya kenapa 10% daripada harga rumah?

Ini adalah kerana bank hanya memberikan Margin Of Finance (MOF) sebanyak 90% sahaja daripada harga rumah.

Selain daripada 10% deposit pembeli juga harus menyediakan wang bagi bayaran guaman. Anggaran bayaran guaman ini boleh dirujuk di http://www.elawyer.com.my/legal_calculator_info.php

2. Lihat keadaan rumah

Antara kelebihan membeli rumah subsale berbanding rumah lelong adalah kita boleh meneliti segenap penjuru rumah sebelum meletakkan deposit. Perkara yang perlu diperhatikan adalah seperti:

Rekahan (Crack) pada dinding.
Saluran perpaipan. Adakah terdapat kebocoran (Leaking).
Struktur bangunan dan Finishing. Harus berhati-hati sekiranya pemilik telah membuat pengubahsuaian. Perhatikan sambungan dinding, jenis material yang digunakan dsb.
Keadaan pintu terutamanya pintu bilik air. Selalunya pecah dibahagian bawahnya.
Pendawaian elektrik.

3. Perhatikan keadaan sekeliling rumah

Sebelum membuat keputusan, lawatilah atau pusing di kawasan sekeliling rumah yang ingin dibeli. Perhatikan:

Keadaan jiran bersebelahan rumah. Misalnya, adakah memelihara haiwan seperti anjing, ayam dsb. Perlu tahu bangsa dan agama jiran bersebelahan.
Keluasan jalan di hadapan rumah. Adakah sukar untuk parking kereta atau jiran mempunyai kereta yang banyak dan selalu menghalang laluan utama.
Keadaan kesesakan di kawasan perumahan. Datanglah pada waktu puncak dan waktu lengang untuk melihat keadaan sebenar kawasan tersebut. Datang juga pada waktu malam dan siang.
Lihat segala kemudahan yang ada. Pilihlah kawasan yang mempunyai kedai yang berhampiran, sekolah, pengangkutan awam dsb

~~~ bersambung di PART 2~~~

——————————————————————————————————————————————————————–

Sekiranya anda ingin menjual atau membeli rumah/ lot kedai/ tanah boleh hubungi saya Rosniza, 016-2125 909 (Perunding Hartanah Berdaftar). Saya adalah ejen hartanah di kawasan Bandar Baru Bangi, Bandar Bukit Mahkota, Bandar Seri Putra, Kajang, Putrajaya, Serdang, Nilai, Semenyih, Bandar Baru Salak Tinggi, Bandar Enstek, Kota Warisan, Kota Seriemas, Putrajaya, Cheras, Puchong, Kuala Lumpur, Sendayan, Seremban.

– See more at: http://www.property-lovers.com/tips-membeli-rumah-subsale-part-1/#sthash.Iojv1kkX.dpuf